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FOCUS GIURISPRUDENZIALE 12 MARZO 2014

(Cass. 11 marzo 2014 n. 5596)


PRELAZIONE LEGALE ABITATIVA E DISDETTA IMMOTIVATA

La Suprema Corte è chiamata a pronunciarsi su una fattispecie interessante, relativa alla cd. prelazione abitativa, ossia la fattispecie legale prevista dall’articolo 3 L. 431/1998. Il locatore nel caso de quo comunica disdetta alla prima scadenza (soggetta al nuovo regime introdotto dalla legge in questione), senza specificare il motivo; successivamente vende l’immobile a terzi ed il conduttore pretende di esercitare il riscatto previsto dalla legge. La suprema corte nega detto diritto sulla base del rilievo che, ai fini dell’insorgenza del medesimo, occorre che la disdetta sia motivata dall’esigenza di voler vendere l’immobile locato e di non averne altri a disposizione ad eccezione di quello in cui si abita. Laddove la disdetta sia immotivata, essa sarà semplicemente inefficace, e quindi, ferma la validità della vendita dell’immobile, il rapporto locatizio proseguirà per un altro quadriennio, con opponibilità dello stesso al compratore ai sensi dell’articolo 1599 c.c.

La pronuncia è tendenzialmente condivisibile, pur se non affronta il problema della disdetta volutamente immotivata, al fine di non far sorgere il diritto di preferenza in capo al conduttore. Qualora cioè l’atteggiamento del locatore sia finalizzato ad eludere il diritto di prelazione e riscatto del conduttore, allora vi è chiaramente una lesione delle ragioni del conduttore che reclama protezione. Certo detta protezione sarebbe assoluta nel caso in cui garantisse il subentro del conduttore nel contratto di acquisto; tuttavia escluso il riscatto per mancanza dei presupposti, occorre indagare se esistono strumenti che garantiscono detto risultato.

 Detta protezione reale non pare potersi ravvisare nell’azione di simulazione relativa nei confronti dell’atto unilaterale recettizio quale è la disdetta, in quanto destinatario della stessa è il medesimo soggetto leso, ossia il conduttore.

L’unico meccanismo di protezione del conduttore allora sarà di carattere obbligatorio, invocando la violazione del canone generale della buona fede, con annessa richiesta risarcitoria.


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